杨让晨
曾与南京市、苏州市和合肥市并称“楼市四小龙”的厦门市楼市政策再度迎来了松绑时刻，厦门岛内、岛外首套房最低首付比例“内外有别”的时代宣告终结。
日前，厦门岛内包括思明区、湖里区两个行政区域的首套房最低首付比例迎来下调，从此前的25%降至20%。对此，《中国经营报》记者向厦门市住房和建设局（以下简称“厦门市住建局”）方面求证，一位工作人员在确认岛内首套房首付比例下调真实性的同时也表示，此次调整没有收到相关文件，“相关银行对此次岛内首套房首付比例政策调整情况可能会更清楚一点”。
包括工商银行厦门分行、建设银行厦门分行等多家网点银行工作人员和多个楼盘销售顾问均向记者证实岛内首套房首付比例下调至20%属实，并已开始执行，但相关部门没有下发正式文件。
据克而瑞福建区域相关统计数据，今年一季度，厦门楼市供应量、成交量和成交均价均呈明显下滑趋势，供需两侧转弱，市场呈现淡季特征，已进入盘整阶段。
易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时表示，此次厦门岛内首套房贷首付比例下调，说明房地产市场存在压力，正处于调整转型过程中，需要有一些积极政策给予支持，进一步降低购房成本。
“内外有别”成为历史
据相关媒体报道，4月17日，厦门市岛内房贷政策做出调整，其中首套房最低首付比例降至20%，二套房最低首付比例降至30%，与厦门市岛外区域保持一致。
厦门市多家商业银行工作人员也向记者确认了这一消息。厦门岛内一建设银行网点工作人员向记者表示，岛内首套房最低首付比例确实已经降到了20%，不过没有下发正式文件，“新的最低首付比例政策已经开始执行了”。
工商银行厦门分行在厦门岛内的相关网点工作人员也给出了类似说法。
据了解，根据厦门市2023年11月15日发布的《关于进一步优化房地产市场相关政策的通知》（以下简称《通知》），对于贷款购买思明区、湖里区商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为25%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为35%。
“适时调整优化思明区、湖里区首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例和利率下限。”《通知》表示。
此前的2023年9月18日，厦门岛外限购政策已先行进行调整，不限购、不限售，即在集美区、海沧区、同安区、翔安区购买一手、二手商品住房，不再审核购房人资格，不再限制上市交易时间。
政策还规定，对于贷款购买上述四区商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为30%。
这也意味着，厦门岛内、岛外购买首套商品住房、二套商品住房的最低首付比例已保持一致，“内外有别”正式成为历史。
厦门市住房公积金中心也发文表示，自4月17日起，在厦门市全市范围内，使用公积金贷款购买首套房，最低首付比例也降至20%，和商业贷款保持一致。
“从某种程度上来讲，调低首付比例的效果比降房贷利率的效果要好。”严跃进告诉记者，此次厦门楼市政策调整，对整个房地产市场会产生一定的积极影响，对正考虑入市的消费者而言能够实质性降低购房成本。
市场规模低位盘旋
在厦门市适时调整优化思明区、湖里区首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例背后，厦门楼市整体呈现出疲软、盘整态势。
今年1月，厦门楼市供应相对活跃，但成交量相较2023年四季度已经出现大幅度下滑；2月进入春节长假后，随着“新厦门人”的离开，厦门楼市进入停滞期，供求规模均不足5万平方米；进入3月，厦门楼市依旧以旧盘供应、去库存为主，成交量虽回升至9.13万平方米，但市场规模依旧低位盘旋。
克而瑞福建区域统计数据显示，今年一季度，厦门市商品住宅新增供应18.11万平方米，环比下滑60.4%，同比下滑60.5%；成交22.17万平方米，环比下滑58.3%，同比下滑58.0%；成交均价37784元/平方米，在线股票配资环比下跌17.9%，同比下跌6.2%。
分区域来看，克而瑞福建区域方面指出，厦门岛内成交规模和岛外区域相比下滑较为明显。今年一季度，厦门楼市的成交主力为翔安区、同安区，主要通过低总价吸引刚需购买者。厦门岛内的思明区和湖里区则由于可供应货量影响，特别是失去岛西“高热”产品的支撑，成交规模结构性下滑。
在国家统计局4月16日发布的“2024年3月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据中，厦门市新房价格环比下降0.6个百分点，同比下降5.6个百分点。
对此，诸葛找房数据研究中心分析认为，政策端的持续松动对促进需求释放仍然具有一定的积极影响，但今年房地产市场不同于去年，热度或将缓慢回升，时间周期会拉长，价格修复节奏亦较缓慢，短期仍然缺乏稳定回升的动力。
诸葛找房数据研究中心方面预计，随着针对改善性住房需求的政策支持力度继续加大，楼市政策密集发布或带动市场情绪逐步修复。“4月，包括厦门在内的70个大中城市新房、二手房价格总体下跌的态势不会改变，环比跌幅或将呈现收窄或趋稳态势。”
岛内楼盘价格“内卷”
受房地产市场有效需求不足，供需两侧转弱影响，厦门岛内在售楼盘面临的去化压力也与日俱增。
克而瑞福建区域方面分析认为，当前，厦门岛内板块分化明显，成交明显疲态，再加上产品同质可选择面大，岛内楼盘也不得不进入了“价格内卷”模式。
在房企端，今年一季度，厦门楼市在供应上除中海地产有新盘入市之外，其余房企均以在售加推为主，集中于消化在售货量，这使得今年一季度厦门楼市颇显冷淡。
学仕里销售顾问刘松（化名）告诉记者，学仕里项目共包括9栋住宅，目前仅剩6号楼的少数房源和7号楼在售。“学仕里学区比较好，卖得会好一些。”
刘松进一步表示，学仕里推出了“工抵房”优惠，价格比之前优惠不少，“刚开盘的时候还捆绑车位销售，均价在7.3万元/平方米左右，现在均价大约6.8万元/平方米。”
刘松以106平方米在售户型为例介绍称，该户型在2023年年底网签时的总价在740万元左右，“现在同楼层、同户型的房源总价只需要约690万元，相当于便宜了50万元”。
中海国贸上城销售顾问也告诉记者，该项目110平方米左右的刚需房源总价在750万至770万元左右，目前推出了4套特价房源。“每套特价房源的价格优惠幅度均在20万元左右，具体优惠价格以现场公示价格为准。”
另据招商湾湖臻境销售顾问介绍，目前该项目还有三套特价房源，单价在5.9万—6.4万元/平方米不等。“在项目刚开盘时价格都在7万元/平方米左右，现在各种优惠基本上该有的都有。”
厦门市住建局“厦门网上房地产”系统显示，截至4月25日，厦门市全市一手房在售楼盘总数为1089个，批准住宅套数35.01万套，在售住宅套数为2.6万套，批准住宅面积3897.4万平方米，可售住宅面积293.73万平方米。一手房签约方面，4月11—20日，厦门市六区（思明区、湖里区、海沧区、集美区、同安区、翔安区）共销售住宅319套，其中，位于厦门岛内的思明区、湖里区网签量仅分别为3套和14套。
严跃进对记者表示，在政策放宽后，市场行情肯定会呈现好的一面。“目前，房价也向下调整了，首付比例降至历史低位，市场预期会更加清晰，或者说有些处于观望状态的购房者会在此时积极进入市场。”
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