山东省胶州市近日出台的大力度楼市利好政策，受到外界普遍关注。
胶州市日前发布了包括房票安置、购房补贴、商品房团购及共有产权人才房在内的多项激励政策。
其中，最受关注的是与首付分期相关的措施。此次，胶州面向特定人群，在设置一定限制的前提下，面对特定人群有条件放松了首付限制，允许首付缓交。
新政显示，在商品房团购政策方面，胶州市面向全市卫生系统、教育系统、大型工业企业的单位职工开展商品房团购。其中，团购人员购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，市住房服务保障中心协调开发企业，剩余50%首付款可缓交1-2年交齐。该项优惠条件为房地产开发企业提供，由开发企业解释并实施。
“这是监管层出台‘517’政策以来，地方上首个官方定调的最低首付比例政策。若按照目前胶州首套房15%的首付比例计算，上述符合条件团购人群首付比例，其实只需7.5%。这可以说是目前市场上最低的首付比例了。”易居研究院研究总监严跃进表示。
其认为，首付比例如此低，是希望更好鼓励购房者入市；但其他城市若要推行此类措施，也应注意首付比例过低或者缓缴首付的这种操作方式之中，所潜含的一些风险。
“因为支付一半首付后，若购房者后续无力支付剩下的首付，有可能会产生交易风险。但从各地楼市当前的情况来看，低首付有一定的市场。我们认为，此类模式不应大规模铺开，而是针对部分一两年内支付能力可以得到明显改善的购房者群体；例如，名下有二手房或有资产可以变现的群体，或是工资及收入可获得明显增长的人群。胶州本次政策中，就此设置了明确限定条件，对风险把控的力度较为到位，值得借鉴。在注重风控的前提下，其它城市也可尝试谨慎试点和推进。”严跃进补充道。
与此同时，胶州市的团购政策，还提到了低价让利等市场较为关心的问题。
政策指出，在优惠力度方面，一是年度最低价保障，确保团购池房源为2024年度内同等房源市场最低价，并保证为网签后半年内最低价。二是争取极限优惠，在网签价格半年内最低的基础上，积极协调开发企业，争取开发企业再让利5%-10%。该政策自即日起施行，有效期两个月。
“胶州的团购主要是面向卫生系统、教育系统以及公务员等本地有购买力的一些人群，还降低了购房门槛，财盛证券并从政府层面提到，确保团购池房源为今年同等房源市场最低价，意在稳定市场预期。不过，这些措施对于当地楼市能起到多大的带动作用，有待观察后续的市场反应。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为。
除团购政策，胶州此次的购房补贴政策按购房面积与子女数量，进行分类补贴，时效期限为两个月。
政策显示，针对6月1日-7月31日期间在胶州市购买新建商品住房并网签备案的群众，发放500万元购房补贴。
补贴分为两类：一是普通购房补贴，以网签备案的《商品房买卖合同》为依据，购房面积在144平方米（包含）以下的按每套1万元标准给予补贴，购房面积在144平方米以上的按每套1.5万元标准给予补贴；二是多子女家庭购房补贴，对符合国家政策和山东省、青岛市相关计划生育规定的二孩家庭按每套2万元标准给予补贴，三孩家庭按每套3万元标准给予补贴。
房票安置政策方面，房屋拆迁群众可以获得与安置补偿权益货币化等值的房票以及5%的额外政策性补贴，并且在使用房票购买新建住房后，享有契税减免优惠，而对使用房票后有余额的，使用达到一定比例后到期可兑换货币。
此外，胶州此次还推出了共有产权人才房政策，对未在胶州市购买自有住房的人才提供共有产权人才房。
“胶州在确保价格低于同品质房屋团购价格的基础上，各类人才依据不同分类出资20%或30%购买房屋产权，待5年期限结束后，再依据人才分类赠送20%或30%产权，相当于在最低价基础上再打8折或7折。”克而瑞青岛分析师表示。
分析师认为，相比青岛市级层面，胶州本次出台的政策力度全方位升级，这或与当地房地产市场面临一定压力有关。
据克而瑞青岛数据，截至2024年5月14日，当地商品住宅存量215万平方米，库存套数为1.8万套。
“胶州市虽较早开启去库存模式，今年鲜有供地，但受成交低迷等因素影响，去化周期约25个月，整体压力大。”上述克而瑞青岛分析师表示。
中指研究院第一大区总经理薛建行指出，本次胶州政策是积极响应同期青岛市房地产新政，在原有基础上展开的深化、细化，与进一步宽松。
“针对征迁安置、短期购房、企业职工以及人才购房等群体，本次政策进一步给予权益保障与定向补贴，旨在通过更多渠道刺激购房需求、加快库存去化，为促进地区楼市健康发展增添动力。”薛建行称。
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